无码一区二区,国精品人妻无码一区二区三区喝尿,一区二区三区视频,无码国产精品一区二区色情男同

Previous Next

清華房地產(chǎn)總裁班報(bào)道,中國(guó)房?jī)r(jià)高,不等于有泡沫

發(fā)布時(shí)間:2017-04-07 點(diǎn)擊:

清華房地產(chǎn)總裁班報(bào)道,中國(guó)房?jī)r(jià)高,不等于有泡沫http://m.phpcgi.com/article/sydckfyrz1.html

絲路智谷研究院院長(zhǎng)兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁海明認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)并非是有泡沫,而是有需求,而且是大需求,因此房?jī)r(jià)才高漲。

最近房地產(chǎn)市場(chǎng)有無(wú)泡沫問(wèn)題,已成為各界人士討論熱點(diǎn),說(shuō)有者,恒說(shuō)有。說(shuō)無(wú)者,恒說(shuō)無(wú)。在下結(jié)論之前,我們不如再次重溫一下什么叫房地產(chǎn)泡沫。

房地產(chǎn)泡沫(Property bubble)的定義,西方國(guó)家和中國(guó)是有些微差別的。西方國(guó)家大多認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫是一個(gè)周期性的全球或區(qū)域性不動(dòng)產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì),表現(xiàn)為快速的房地產(chǎn)增值,最后價(jià)格到了相對(duì)收入或其它經(jīng)濟(jì)因素太高的一個(gè)位置。

按照西方房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn),房?jī)r(jià)收入比率的合適水平為3至6倍,最高不宜超過(guò)7倍,一旦超過(guò)7倍即意味已出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。至于月租金與售價(jià)比率,西方標(biāo)準(zhǔn)為1比200至300,超過(guò)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)則代表投資炒房者眾,泡沫出現(xiàn)了。

而中國(guó),房地產(chǎn)泡沫則指土地和房屋價(jià)格極高,與其使用價(jià)值不符。雖然賬面上價(jià)值增長(zhǎng)很高,但實(shí)際上很難賣(mài)出變現(xiàn),形成一種表面上的虛假繁榮。

不像西方,中國(guó)暫無(wú)房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn),基本上是憑感觀來(lái)評(píng)定是否有泡沫。簡(jiǎn)單而言,就是如果面粉價(jià)格,比面包的價(jià)格還高,那就是泡沫了,或者更夸張的是,粉絲竟然賣(mài)出了魚(yú)翅的價(jià)格,那這就是大泡沫了。

本文嘗試按照西方的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn),來(lái)分析一下中國(guó)房地產(chǎn)是否存有泡沫?

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示,2016年全年全國(guó)居民人均可支配收入23821元,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入33616元,農(nóng)村居民人均可支配收入12363元。至于去年全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅銷(xiāo)售均價(jià),則約11500元/平米。

以最普通的一家三口的城市小家庭,住60平方米來(lái)計(jì)算。一家三口的年均可支配收入略超過(guò)10萬(wàn)元,60平方米的房?jī)r(jià)約為70萬(wàn)元。按西方的標(biāo)準(zhǔn),房?jī)r(jià)收入比率正好處在7倍的紅線上。但按城鎮(zhèn)居民人均可支配收入計(jì)算,2016年比1998年增長(zhǎng)約4.5倍,同時(shí)期全國(guó)新建商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)則的總漲幅約4倍??梢钥闯?,1998年至2016年期間,全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅速度略又低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增幅。

因此,按西方國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn),中國(guó)的房?jī)r(jià)是否出現(xiàn)泡沫,可根據(jù)所需各自解讀,而且無(wú)論如何解讀,似乎也都沒(méi)錯(cuò)。


如果從經(jīng)濟(jì)學(xué)上分析,包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格,都存有泡沫。在經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上,是沒(méi)有不含“泡沫”的資產(chǎn)價(jià)格(資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成貨幣的比例,也就是一單位資產(chǎn)可以轉(zhuǎn)換為多少貨幣),因?yàn)樵摗芭菽睂?shí)質(zhì)是虛擬價(jià)值,資產(chǎn)價(jià)格不是按形成這個(gè)資產(chǎn)需要花多少錢(qián)來(lái)決定的,而是按照這個(gè)資產(chǎn)能掙多少錢(qián)來(lái)決定的,位于市中心的地價(jià),因?yàn)橥恋禺a(chǎn)出效率不同,會(huì)比同樣面積但位于市郊的地價(jià)要高,但這不能認(rèn)為市中心的地價(jià)就是泡沫。

談到房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題,“租值”這個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)概念也不應(yīng)忽略,所謂租值,現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)創(chuàng)始人阿爾欽(Armen Alchian)解釋稱(chēng):“租值是使用資源須支付的代價(jià)。”阿爾欽的弟子、經(jīng)濟(jì)學(xué)家張五常進(jìn)一步解釋為:租值是收入減去(機(jī)會(huì))成本的數(shù)值。

把“租值”這個(gè)概念用來(lái)解釋房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題,其租值的大小,是由房子的市場(chǎng)價(jià)格決定的,市場(chǎng)價(jià)格則是由需求決定的。也就是說(shuō),民眾認(rèn)為房子值多少錢(qián),房子才能值多少錢(qián),有媒體報(bào)道稱(chēng),中國(guó)有七成的民眾已經(jīng)擁有一套或以上的住房,因?yàn)樾枨蠓浅R笄校績(jī)r(jià)才會(huì)水漲船高。由此看來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)并非是有泡沫,而是有需求,而且是大需求,因此房?jī)r(jià)才高漲。

對(duì)此,筆者認(rèn)為,實(shí)際上中國(guó)房地產(chǎn)還是一個(gè)很年輕的市場(chǎng)、正在蓬勃發(fā)展的市場(chǎng),“泡沫”暫時(shí)還沒(méi)有出現(xiàn)。但是,高房?jī)r(jià)的情況確實(shí)出現(xiàn)了,而且部分城市還比較嚴(yán)重,因此不少人將高房?jī)r(jià)等同于泡沫,但這并非真正的泡沫。

筆者猜測(cè),今年中央政府的樓市政策仍然是“易緊難松”,一是會(huì)按國(guó)家主席習(xí)近平提出的“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”要求,今年將繼續(xù)打擊投機(jī)、防止熱炒,同時(shí)繼續(xù)實(shí)施去庫(kù)存的任務(wù)。

若一、二線城市房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭未減,今年不排除有樓市調(diào)控政策推出。二是今年樓市調(diào)控政策將以穩(wěn)定為主,三、四線城市的樓市政策主要是去庫(kù)存,同時(shí)也會(huì)采取措施提防三、四線樓價(jià)下跌速度過(guò)快。

清華大學(xué)經(jīng)過(guò)深入調(diào)研與精心設(shè)計(jì),推出“商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投融資總裁研修班”,使學(xué)員系統(tǒng)了解掌握商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略決策的理論和方法,靈活運(yùn)用金融工具,借助資本市場(chǎng),整合有效資源,尋求新的投融資渠道,消除資金“瓶頸”,全面提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),傾力培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)袖和管理精英。



    【 聯(lián)系我們 】

    聯(lián)系人:何老師

    手機(jī):13911229638

    郵箱:[email protected]

    郵政編碼:100084

    地址:清華大學(xué)校內(nèi)

    招生熱線:13911229638 何老師 地址:清華大學(xué)

    2014-2016 Copyright 總裁班培訓(xùn)官網(wǎng) 建站技術(shù)支持 明略科技

    宽甸| 芒康县| 武邑县| 桃园市| 宜春市| 南部县| 黄浦区| 康平县| 营山县| 慈利县| 九龙县| 伊宁市| 车致| 华亭县| 静宁县| 安福县| 陕西省| 汨罗市| 四子王旗| 滦平县| 调兵山市| 永胜县| 当阳市| 铁岭市| 清水县| 疏附县| 沙坪坝区| 印江| 巴彦县| 永善县| 凌源市| 建阳市| 蓝山县| 鹤山市| 郧西县| 池州市| 会泽县| 嘉峪关市| 侯马市| 隆安县| 安康市|