清華房地產(chǎn)總裁班報(bào)道,中國(guó)房?jī)r(jià)高，不等于有泡沫http://m.phpcgi.com/article/sydckfyrz1.html

絲路智谷研究院院長(zhǎng)兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁海明認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)并非是有泡沫，而是有需求，而且是大需求，因此房?jī)r(jià)才高漲。

最近房地產(chǎn)市場(chǎng)有無(wú)泡沫問(wèn)題，已成為各界人士討論熱點(diǎn)，說(shuō)有者，恒說(shuō)有。說(shuō)無(wú)者，恒說(shuō)無(wú)。在下結(jié)論之前，我們不如再次重溫一下什么叫房地產(chǎn)泡沫。

房地產(chǎn)泡沫（Property bubble）的定義，西方國(guó)家和中國(guó)是有些微差別的。西方國(guó)家大多認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫是一個(gè)周期性的全球或區(qū)域性不動(dòng)產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，表現(xiàn)為快速的房地產(chǎn)增值，最后價(jià)格到了相對(duì)收入或其它經(jīng)濟(jì)因素太高的一個(gè)位置。

按照西方房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)收入比率的合適水平為3至6倍，最高不宜超過(guò)7倍，一旦超過(guò)7倍即意味已出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。至于月租金與售價(jià)比率，西方標(biāo)準(zhǔn)為1比200至300，超過(guò)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)則代表投資炒房者眾，泡沫出現(xiàn)了。

而中國(guó)，房地產(chǎn)泡沫則指土地和房屋價(jià)格極高，與其使用價(jià)值不符。雖然賬面上價(jià)值增長(zhǎng)很高，但實(shí)際上很難賣(mài)出變現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。

不像西方，中國(guó)暫無(wú)房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，基本上是憑感觀來(lái)評(píng)定是否有泡沫。簡(jiǎn)單而言，就是如果面粉價(jià)格，比面包的價(jià)格還高，那就是泡沫了，或者更夸張的是，粉絲竟然賣(mài)出了魚(yú)翅的價(jià)格，那這就是大泡沫了。

本文嘗試按照西方的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)分析一下中國(guó)房地產(chǎn)是否存有泡沫？

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年全年全國(guó)居民人均可支配收入23821元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入33616元，農(nóng)村居民人均可支配收入12363元。至于去年全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)，則約11500元/平米。

以最普通的一家三口的城市小家庭，住60平方米來(lái)計(jì)算。一家三口的年均可支配收入略超過(guò)10萬(wàn)元，60平方米的房?jī)r(jià)約為70萬(wàn)元。按西方的標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)收入比率正好處在7倍的紅線上。但按城鎮(zhèn)居民人均可支配收入計(jì)算，2016年比1998年增長(zhǎng)約4.5倍，同時(shí)期全國(guó)新建商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)則的總漲幅約4倍?？梢钥闯?，1998年至2016年期間，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅速度略又低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增幅。

因此，按西方國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)的房?jī)r(jià)是否出現(xiàn)泡沫，可根據(jù)所需各自解讀，而且無(wú)論如何解讀，似乎也都沒(méi)錯(cuò)。


如果從經(jīng)濟(jì)學(xué)上分析，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格，都存有泡沫。在經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上，是沒(méi)有不含“泡沫”的資產(chǎn)價(jià)格（資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成貨幣的比例，也就是一單位資產(chǎn)可以轉(zhuǎn)換為多少貨幣），因?yàn)樵摗芭菽睂?shí)質(zhì)是虛擬價(jià)值，資產(chǎn)價(jià)格不是按形成這個(gè)資產(chǎn)需要花多少錢(qián)來(lái)決定的，而是按照這個(gè)資產(chǎn)能掙多少錢(qián)來(lái)決定的，位于市中心的地價(jià)，因?yàn)橥恋禺a(chǎn)出效率不同，會(huì)比同樣面積但位于市郊的地價(jià)要高，但這不能認(rèn)為市中心的地價(jià)就是泡沫。

談到房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題，“租值”這個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)概念也不應(yīng)忽略，所謂租值，現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)創(chuàng)始人阿爾欽（Armen Alchian）解釋稱(chēng)：“租值是使用資源須支付的代價(jià)。”阿爾欽的弟子、經(jīng)濟(jì)學(xué)家張五常進(jìn)一步解釋為：租值是收入減去（機(jī)會(huì)）成本的數(shù)值。

把“租值”這個(gè)概念用來(lái)解釋房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題，其租值的大小，是由房子的市場(chǎng)價(jià)格決定的，市場(chǎng)價(jià)格則是由需求決定的。也就是說(shuō)，民眾認(rèn)為房子值多少錢(qián)，房子才能值多少錢(qián)，有媒體報(bào)道稱(chēng)，中國(guó)有七成的民眾已經(jīng)擁有一套或以上的住房，因?yàn)樾枨蠓浅Ｒ笄校績(jī)r(jià)才會(huì)水漲船高。由此看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)并非是有泡沫，而是有需求，而且是大需求，因此房?jī)r(jià)才高漲。

對(duì)此，筆者認(rèn)為，實(shí)際上中國(guó)房地產(chǎn)還是一個(gè)很年輕的市場(chǎng)、正在蓬勃發(fā)展的市場(chǎng)，“泡沫”暫時(shí)還沒(méi)有出現(xiàn)。但是，高房?jī)r(jià)的情況確實(shí)出現(xiàn)了，而且部分城市還比較嚴(yán)重，因此不少人將高房?jī)r(jià)等同于泡沫，但這并非真正的泡沫。

筆者猜測(cè)，今年中央政府的樓市政策仍然是“易緊難松”，一是會(huì)按國(guó)家主席習(xí)近平提出的“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”要求，今年將繼續(xù)打擊投機(jī)、防止熱炒，同時(shí)繼續(xù)實(shí)施去庫(kù)存的任務(wù)。

若一、二線城市房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭未減，今年不排除有樓市調(diào)控政策推出。二是今年樓市調(diào)控政策將以穩(wěn)定為主，三、四線城市的樓市政策主要是去庫(kù)存，同時(shí)也會(huì)采取措施提防三、四線樓價(jià)下跌速度過(guò)快。

清華大學(xué)經(jīng)過(guò)深入調(diào)研與精心設(shè)計(jì)，推出“商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投融資總裁研修班”，使學(xué)員系統(tǒng)了解掌握商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略決策的理論和方法，靈活運(yùn)用金融工具，借助資本市場(chǎng)，整合有效資源，尋求新的投融資渠道，消除資金“瓶頸”，全面提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，傾力培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)袖和管理精英。